Õiglane hüvitis ei võrdu vara turuväärtusega ja ausat äri pole olemas!

Õhtulehes ilmus artikkel pealkirjaga “Rail Balticu alla jääva maa omanikud loodavad ausale hüvitisele” (14. oktoober 2013). Aususega pole siin aga suurt midagi pistmist – küsimus tuleks püstitada õiglase hinna kohta. Rail Balticu projekti arendavale ühisettevõttele on kogu see projekt äriprojekt – mida odavamalt nad maad kätte saavad, seda parem. Äri puhul ei peaks kasutama mõistet “aus”, vaid “eetiline”. Ausus on midagi, mis on seotud inimese omadustega ja väljendub peamiselt tõe rääkimises ja valetamisest hoidumises. Seetõttu on lisaks ärile aususest raske rääkida ka poliitika puhul. Äris ei saagi lõpuni aus olla, sest juba ärisaladuse hoidmise kohustus loob selleks omad piirangud – küll saab ärisaladusi hoides ajada äri eetiliselt. Aga mitte sellest ei tahtnud ma rääkida… Tegelikult on maade eest õiglase hinna saamiseks kaks võimalust. Maa omanik lepib Rail Balticu arendajaga hinnas kokku ja kõik ongi hästi. Teine võimalus on see, et kui maa omanik ei ole vabatahtlikult nõus tehingusse astuma, peab riik või kohaliku omavalitsuse üksus algatama maa sundvõõrandamise avalikes huvides. Rail Balticu arendaja seda teha ei saaks, sest kinnisasja sundvõõrandamise taotlejaks võib seaduse teksti järgi olla vaid riigiasutus ja valla- või linnavalitsus. Tõsi – riik või omavalitsusüksus võib sundvõõrandatud kinnisasja omandiõiguse võõrandada Rail Balticule sundvõõrandamise eesmärgi täitmiseks. Meie põhiseaduse (PS) § 32 järgi on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse (siin peetakse silmas “hüvitist” ehk kompensatsiooni ja selle tasumist, ehk “hüvitust” samaaegselt) eest. Kinnisasja sundvõõrandamise seaduse (KASVS) § 2 järgi on kinnisasjade sundvõõrandamine kinnisasja võõrandamine omaniku nõusolekuta üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitamise eest. Iseenesest on sundvõõrandamine avaliku raudtee ehitamiseks või omandamiseks lubatav. Raudtee alla jäävate võimalike maade omanikel on õigus, kui nad räägivad maa õiglase hinna puhul selle erinevatest hinnakomponentidest. Mõnel juhul on tegemist lapsepõlve- või olemasoleva koduga, teisel puhul peret toitva maatulundusmaaga (nt põllud ja karjamaad). On metsamaid, aga ka spekulantide poolt edasimüümise eesmärgil kokkuostetud maid. Ka võimalik ebamugavus seoses tavapärase elukorralduse segilöömisega on arvestatav faktor. Siin ei tohiks lisaks objektiivselt mõõdetavatele parameetritele ja kahjule ära unustada muu hulgas ka maa emotsionaalset väärtust konkreetsele omanikule. Maa hindamine käib sundvõõrandamise puhul maa hindamise seaduses (MHS) sätestatud korra järgi. Selle § 2 lg 1 järgi kehtib üldpõhimõte, et hindamise objektiks on maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja päraldisteta. Kuna sundvõõrandamise puhul tuleb läbi viia erakorraline hindamine (vt nt KASVS § 16 lg 1), võib hindamise objektiks olla ka maatükk koos selle oluliste osade ja päraldistega – võib, aga ei pea. See on kindlasti koht, kus maa omandaja ei soovi olulisi osasid ja päraldisi hindamisel arvesse võtta, kuid maa senised omanikud peaksid oma õiguste eest seisma ja nõudma nende arvesse võtmist. Vastasel juhul pole õiglasest hinnast mõtet rääkida. Ma ei ole päris kindel, kas riigil õnnestub plaan mitte võõrandada ja seetõttu ka mitte kompenseerida raudteekaitsevööndi seda osa, mis jääb raudteemaast väljapoole piirdeaeda, kuna selle kasutus- ja turuväärtus langeksid omaniku jaoks nulli lähedale. Õigusriigis ei ole kombeks avalikes huvides omanike vara kahjustada ilma kohese ja õiglase kompensatsioonita. Olen koos kolleeg dotsent Alar Keiniga läbi viimas uurimust ja kirjutamas artiklit õiglase hüvitise arvestamise metoodikast sundvõõrandamise kontekstis, kuid juba etteruttavalt võib asuda seisukohale, et õiglase hüvitise ja turuväärtuse vahele ei ole põhjust võrdusmärki panna. Urmas Arumäe EBS õiguse ja avaliku halduse õppetooli dotsent, vandeadvokaat